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【お住まい】ダマされるな…マンション購入5~10年後にやって来る意外な落とし穴「こんなはずではなかったのに……」

1:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:41:54.68 ID:G9MSl8ki9

https://news.yahoo.co.jp/articles/9a8157bad7d942464884872a005f2bd0fc021c74

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンのほか、管理費、修繕積立金などのランニング・コストがかかることを知っている人は多いだろう。

しかし、ほとんどの人はその管理費、修繕積立金が固定的なものではなく、段階的に上がっていく仕組みになっていることを知らないのではないだろうか。

当面の負担の軽さだけに騙されて買ってしまうと、5年後、10年後に「こんなはずではなかったのに……」ということになりかねないのだ。

管理費「上昇傾向」のワケ
 
マンションの管理費は、マンションの共用部分、敷地内の庭や駐車場、エントランス、
エレベーターホール、共用廊下などを管理・維持・保全するのにかかる費用のこと。

具体的には、管理員の人件費、共用部分の清掃費、エレベーターの保守点検費用、共用部分の火災保険料などに使われる。
必要な費用を所有者全員が、専有面積割合に応じて分担するのがふつうだ。

キッズルーム、ライブラリーなど共用施設の多い大規模物件、コンシェルジュを配置しているような高額物件、
反対に1戸当たりの負担割合が大きくなる小規模物件などで管理費が高くなる傾向にある。

 こうした業務にかかる費用は、年々高くなっていくもの。入居者から集める管理費だけでは足りなくなってくれば、
委託費の安い管理会社に切り替えるなどの対応策もあり得るが、それにも限度があり、いずれは管理費を引き上げなければならなくなる。

首都圏の管理費は、10年で2割上昇

国土交通大臣指定の不動産情報機関である東日本不動産流通機構では、毎年、マンションの管理費、修繕積立金に関する
調査を行っているが、それによると、図表1のブルーの折れ線グラフにあるように、月額管理費の平均額は年々上昇している。

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図表1 首都圏の建築年別の月額管理費と月額修繕積立金(単位:円)
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https://news-pctr.c.yimg.jp/uUzvQ3lML_bkIqyakc1vFs-Knw39CLTsfp6KpenqJJA8MAaww4_P-cS70N554ynC1eIhlFl7-TfIQIXgIA1UthhAooSCxpS6CrdSNvuGW_t_5da-0_5F_Kew6sLN70rdCGNOy0X9UQ2eyxQe_H9EeQ==
 
2018年の首都圏の管理費の平均は1万7300円だが、10年前の08年は1万4651円だった。この10年間で18.1%のアップ。
このペースで上がっていくと、18年の1万7300円は、10年後には2万円を超える計算だ。

したがって、管理費を固定的なものと考えるのではなく、10年後、20年後などには管理費が引き上げられる可能性があることを念頭に入れておく必要がある。

管理費を引き上げるには、管理組合での決議が必要で、経済的負担が重くなるため、反対する人も多く、簡単には引き上げられないケースが多い。

しかし、反対があっても、いずれは引き上げないと管理不全に陥って、マンションの居住性が低下し、ひいては資産価値の低下をもたらしかねない。

その意味では、管理費が適正に上がっていくことが、居住性や資産価値の維持に欠かせないことを理解しておきたい。 

「均等積立方式」と「段階増額積立方式」
 
一方、マンションでは日常の維持管理のほかに、建物や外壁、屋上、エントランスなどの共用部分を維持していくために
定期的な大規模修繕が欠かせない。そのために必要な費用を、所有者がやはり専有面積割合に応じて負担していくのが修繕積立金だ。

図表1のオレンジの折れ線グラフをみると、建築年別への修繕積立金が年々減少しているが、これは、大規模修繕にかかる費用が
安くなってからではない。むしろ、人件費や資材費の高騰などで、かかる費用は年々高くなっている。

にもかかわらず、安くなっているのには理由がある。それを理解するために、この修繕積立金の徴収方法には、
「均等積立方式」と「段階増額積立方式」があることを知っておく必要がある。

まず、「均等積立方式」というのは、25年、30年などの長期修繕計画に必要な費用を見積もり、当初からそれに必要な金額を
均等に徴収していくという方式になる。30年間にかかる1戸当たりの大規模修繕費用が1000万円とすれば、それを30年間で均等割りして、
月額2万7777円ずつ集めていくという形だ。

※以下、全文はソースで。



元スレ https://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1600738914/

3:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:43:14.16 ID:cm3TJtkU0

めざせ3LDK


4:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:43:29.85 ID:dnJyXm8T0

5~10年も住んだんだから
いいじゃないか。
十分だよそれ以上求めてはいけない



58:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:53:13.02 ID:3xzTp/1j0

>>4
それぐらいなら借家だろ。



7:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:45:01.21 ID:56zcL9QB0

最初からランニングコストをしっかりと計算しとけと


8:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:45:02.10 ID:0NwjLrim0

マンションだが駐車場代が月2万は痛いわ、しかも部屋から駐車場まで遠いし、機械式だから時間かかる。
子どもとか重たい荷物運ぶのが辛い。



59:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:53:25.62 ID:8mD19VWU0

>>8
一軒家なら駐車場から玄関まで5秒だよ
駐車場代も無料
ごねれば自治会も入らずに済む



9:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:45:12.20 ID:U43Krfj00

マンションの無駄に豪華な共用施設とかいらんわな
コンビニやスポーツジムや、最寄り駅への送迎バスまでやってるとこある



16:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:46:38.08 ID:S1Yp5wV+0

>>9
それが自分たちの負担だという意識がなさすぎる



33:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:50:02.66 ID:F1K5tXX/0

>>16
それらに掛かる経費が年々上がる意味が理解できないから買うんだろうか
まぁおれもよく分からんが



668:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 11:39:37.21 ID:1MrZZaR50

>>16
税金と同じだね



22:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:48:23.22 ID:59p77tVY0

>>9
そんなもん大抵すぐ無くなるしな。
共役費払わなくなる奴らだらけになって。



46:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:51:52.85 ID:eXKe+Eki0

>>22

共益費って払わなくていいの?



611:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 11:35:49.76 ID:3XEkUgxU0

>>46
いいわけないだろ
こいつの言ってることはおかしい



673:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 11:40:01.64 ID:zRfQL7vy0

>>611
前に記事になっていたけど実際払わないところある

なぜか
外部に貸し出し
プールとかフィットネスとか住民以外に貸し出して金をとるようにした
住民も使うなら金出す
見ず知らずの人がマンションに入ってきてセキュリティが下がるで嫌と言う住民もいたが他に案がなくて

実は例のウンコマンションも
地下駐車場を住民以外に貸出していた



36:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:50:17.48 ID:oDF19WI40

>>9
コンビニ等の1階商店は店舗賃料が管理組合入るから良いのでは?



92:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:57:26.65 ID:zRfQL7vy0

>>9
住む前:いいなあ
住んだ後:不要

これが多い

・温泉
・フィットネス、ジム
・駅、スーパー、銀行、小学校などが近い
とか書かないと見向きしてくれないんだろうな



10:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:45:28.24 ID:7fGQI4jZ0

団地でしょう。カネ喰いすぎるよな。


11:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:45:28.76 ID:os6JCDM90

ちっとも全然全く意外でも落とし穴でもなかった


12:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:45:45.33 ID:jOgrjapL0

固定資産税と管理修繕費で下手すると安い賃貸くらいの金掛かるからな
マンション購入費とは別に

コスパはやっぱ賃貸なんじゃねーかなと思う



39:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:51:04.24 ID:+kfZqjqw0

>>12
田舎で一軒家かリフォームがコスパいいよ



43:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:51:31.56 ID:XszhTLrw0

>>39
自然災害で負け



14:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:46:03.70 ID:6cZCWXJ40

管理費月5万くらいは見込んでおけよ。
それでも想定甘いかな?



374:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 11:19:49.64 ID:Z/ONyQDh0

>>14
リゾマンかよw



15:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:46:05.88 ID:JWrRfZgc0

修繕積立金はしょうがないが、管理費は、委託するから上がるわけで
自分らでやれる事をやれば、下げることは可能だろ



28:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:49:39.27 ID:cKDCsGnr0

>>15
自主管理物件ってのもあるけど、あんまり良い話を聞かないな



56:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:52:57.89 ID:M7z3eu2e0

>>28
理事長とかが使い込みやる一番多い手段
経理ザルの素人が管理し素人が監査だし分け前貰うグルだと
どーにもならない



626:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 11:36:29.18 ID:RFl6FhH40

>>15
私服を肥やすのが居なかったらね
自分だけ談合して上級グレードの器具入れてもらったり
してる組合長いたわな



641:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 11:37:52.20 ID:kiE6U4xY0

>>15
高速エレベーターの交換は高いぞー
何基もあったら・・・・



17:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:47:32.92 ID:Z5tBi2cw0

たいして貯金もなかったのに普通にローン組めてそこそこの物件買えちゃったからあとが怖い


18:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:47:42.38 ID:eDoEWv4L0

縦型長屋に憧れるバカがいっぱいいるので失笑してしまう


177:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 11:05:32.84 ID:5vlHLYBp0

>>18
みんなが賢いと優良物件が糞高くなるぞ
バカが多いから安くなってるメリットもある

タワマン最高!



20:名無しさん@2ろぐちゃんねる : 2020/09/22(火) 10:48:11.08 ID:XTfA09Gj0

共同住宅は個人所有をやめて全て賃貸形式にしたほうが負担が公平になるな


コメント一覧

  1. 匿名 より:

    要するに早くタヒんだ方が得ってコトだな

  2. 匿名 より:

    借家も修理費が嵩んできたら、買い取るか出て行くかしてくれって言われるしな。

コメント

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