1:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:40:48.82 ID:nWztLjAm9
見下ろす先にあるロマンチックな夜景。万全のセキュリティー。ジムやパーティースペースでの交流など“憧れ”がつまったタワマンライフ。
しかし特別な物件だけに、思わぬ維持・管理費がかかることも。そんな事情に詳しい専門家がメリット、デメリットを解説する──。〈取材・文／千羽ひとみ〉
タワマンは賃貸で住みたい
「タワマンは庶民が35年ローンを組んでまで購入すべきものではありません。一部の富裕層を除き、賃貸で居住すべきものでしょう」
こう語るのは、税理士でマンション管理士の資格を持つ宮路幸人さんだ。
マンションに入居すると、エレベーターや照明設備など共用部分の費用をまかなう管理費とともに、12～15年間隔で行われる大規模修繕工事に備えての修繕積立金（以下、積立金）の支払いが発生する。
宮路さんの調査では、購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。
「ところが積立金は段階増額方式を採用している場合が多く、年数がたつと当初の4～5倍になるケースがあります。
購入当初はマンションの修繕がほぼ必要ないことに加え、不動産会社が売らんがためにできるだけ安く設定して売り出すからです」（宮路さん、以下同）
マンションは年数が経過すると資産価値が下がるが、逆に修繕のための積立金などは上昇する。経年によって傷む部分が増え、そのメンテナンスが欠かせないからだ。
「そうなると、投資目的の富裕層は売却や買い替えなどの方向へ動きますし、住宅ローンを組んで購入した人たちも年金生活に入ってしまい積立金の値上げに応じるのが難しくなっていくのです」
積立金は2回目以降、不足する可能性が高い
それでも築12～15年で行われる1回目の大規模修繕はどうにかしのぐことができる。建物にもまだそれほど傷みはみられないし、居住者たちも現役世代が主流だからだ。
だが、この1回目の大規模修繕をなんとかしのげたとしても、建物を老朽化から守り、資産価値を守りたければ、2回目、3回目と、10数年ごとに大規模修繕が必要。
「2回目では、基幹設備の修繕に手をつけなければなりません。エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などで、この修繕は1回目よりずっと大規模。2回目以降は積立金が不足する可能性が高くなるのではないでしょうか」
結果的に、憧れのタワマンが廃墟化する可能性も否定できないというのだ。
「廃墟化を避けるためには、積立金の増額か、多額の臨時徴収をお願いするしかありません。しかし値上げ時には、年金生活者から“そんなにお金がかかる工事は不要”などの反対が予想されます。
必要な大規模修繕を実施せず、資産価値が下がると、余裕がある人ほど出ていってしまう。富裕層や投資目的での購入が多いタワマンの場合、それが顕著でしょう」
世帯所得が年1400万円でも購入は相当リスキー
こうした背景のもと、資産価値が下がれば即、売却できるような富裕層以外の人たちは、タワマンは賃貸がベターであると宮路さんは主張する。
「富裕層を除くタワマン購入者の多くは世帯所得が年1400万円超のパワーカップルといわれる人たち。
カップルで働いていますから、購入時の世帯所得こそ平均よりかなり豊かですが、多くが多額のローンを組んでの購入です。
産休、育休で収入が下がる可能性や、決して安くはない管理費などの支払いを考えると、タワマンの資産価値が低下した場合、長期ローンを組んでの購入は相当リスキーではないでしょうか」
確かに賃貸であれば、転居はずっと簡単だ。都心のど真ん中に住む利便性や、時代の最先端をいく場所に住む満足感、プールやジムなど充実した設備目的でタワマン居住を望むなら、賃貸での入居は確かに一考すべき。
マンションの資産価値についても、こんなことを──。
「昔のように住宅不足で地価が右肩上がりの時代なら、利便性のいいマンションは資産価値がありました。
しかし、少子高齢化が進み、空き家の増加が問題になるこの時代、ビンテージマンションと呼ばれる一部の物件こそ資産価値は高いですが、それ以外はいかがなものでしょうか」
タワマンは購入してはいけないものなのか。
続きソース
https://news.livedoor.com/article/detail/16999233/
★１：2019/08/29(木) 21:47:32.55
※前スレ
【マンション】タワーマンション生活のメリット・デメリット 生活に影落とす修繕費リスク★2
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1567153073/
元スレ http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1567215648/
180:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 12:01:57.91 ID:8ImCrh520
>>1
字が小さくて読めない！
3:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:44:40.07 ID:ZdZGQQYn0
田舎もんにはタワマンの良さがわからない
74:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:23:55.62 ID:9LhpNwHb0
>>3
田舎モンの俺が本気で推理
眺めは似たようなもんでも山と較べて熊や蚊がいない
下までエレベーターでいける
99:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:33:51.54 ID:QYzz07RB0
>>74
眺め…慣れるとすぐ飽きる。
熊…いない。
蚊…いる。まあ低層よりは少ないかな。
エレベーター…むしろ朝の混雑にウンザリ。
ぶっちゃけ言うほどメリットじゃない。
122:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:41:57.71 ID:SmsODhGd0
>>74
ニュータウンってどの辺の事？
たまプラとか未だに高いし人多いけど
4:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:45:18.43 ID:DFt4HOBK0
一番リスクなのは小規模マンションだろ
タワマンまで行くと500～600戸あるから、なんかあったときのダメージも分散される。
一軒家でも綺麗に維持しようとすれば金はかかる。
50:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:10:26.13 ID:2G/o1ZJV0
>>4
なんかってなんだよ。
600だと大丈夫で60だと駄目な理由がまったく不明
144:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:50:10.33 ID:kReMGGf/0
>>4
ヤバいよね、住民全員まともならいいけど、まともな人ほど小規模マンションを買わないという・・・
151:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:52:28.41 ID:8zrpwpkc0
>>4
人数多いと合意が得られず補修できずに老朽化に拍車がかかる
中くらいがええで
7:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:47:16.18 ID:JKhQ8SY90
田舎なら駅前に平屋の一戸建て建てられるもんな。
駅前のタワマンなんか必要ない田舎もそれなりに魅力はあるよ。
8:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:47:22.07 ID:+TZ2MIXT0
↓妬みのレスバトルが始まります
9:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:47:58.00 ID:oC4iQij00
所有してる連中からすると「あんなもん買うな、借りろ」というのは実に都合が良い
10:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:48:36.85 ID:V2e3zyfI0
何を今更w
11:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:51:10.49 ID:DN1Jz//L0
税金も高いし所詮集合住宅だしな
13:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:51:34.05 ID:2F/o24Cn0
だって埋立地にタワマンとかあり得ないだろ
14:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:52:04.65 ID:KDUkJf6v0
エレベーターが通勤ラッシュのとき忘れ物したとき地獄
15:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:52:52.87 ID:zlpi+0EZ0
>>14
ベランダから落としてもらえよ
20:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:55:45.08 ID:J1jjj6o80
>>14
忘れ物するな
57:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:14:19.67 ID:K4Xsbz/X0
>>14
ちょっと忘れ物！って鳥に戻れるのは10階建てまでこれ以上はキツイ
17:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:54:24.86 ID:hxe4shw40
俺は酒飲みだから酔っ払って100階のベランダから落ちたら怖いのでタワマンなんか絶対無理
平屋で猫の額くらいの庭付き戸建てが良い
実際に猫の額くらい庭なんか見た事ないけど
22:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:56:41.04 ID:5IInVRIC0
大規模修繕出来るんかw
24:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:57:12.13 ID:y38YNv/I0
鐘に余裕あるなら駅前賃貸マンション
25:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:58:01.46 ID:kQWzntIh0
俺、マンションから出た途端に施錠やスイッチの切り忘れが気になって、部屋まで戻るタイプだから、タワマンには絶対に住めない
27:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:59:08.32 ID:oC4iQij00
>>25
そのうちスマホで確認できるのが当たり前になるよ
200:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 12:15:43.95 ID:ciHF19Vi0
>>27
スマホで録画してる人いるらしいぞ
30:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:59:56.98 ID:5IInVRIC0
>>25
俺も昔そうだったけど一度心療内科行ったほうがいいぜ
40:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:07:14.57 ID:2F/o24Cn0
>>25
「エアコンよし！電気ガス水道よし！玄関の施錠よし！」って指差し確認するクセつけとけばいいよ。
でも、財布を忘れちゃうんだけどなw
172:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:57:22.70 ID:xv86otnd0
>>40
それやっても駄目な時は駄目だな
さっき指差し点検したのに「昨日の記憶だったかもしれない」となる
29:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 10:59:52.73 ID:Iw8vWwaU0
手抜き全盛の時代にあんなとこ住めませんわｗ
98:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:33:03.64 ID:Uped4qNh0
タワマンに限らず、マンションはリスクだよ
管理費や修繕費の滞納はどこでもやたら多い
102:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:35:39.00 ID:tPylr9YK0
タワマンという名の欲望
110:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:38:16.68 ID:72/n/8Hc0
タワマンって停電リスクがめちゃ高い
エレベーター動かない、水も出てこない、電子ドア開かない
駐車場立体も動かない
停電が数日続いたら死人出るレベルじゃね？
117:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:39:55.41 ID:zlpi+0EZ0
マンションなら賃貸だな
地震きて住めなくなったら引っ越せばいいし
125:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:42:28.25 ID:O35gUAUY0
ホテルのロビーの隣の席で地元の不動産屋と施工業者らしき人物か話してたが
臨海地区のマンションは扱わないって言ってたな、責任持てないし売るのは罪悪感有るってさ
132:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:45:11.73 ID:KaEGixU40
お台場のタワマンって液状化大丈夫なのかな
137:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:47:01.92 ID:8GfhaKAY0
よく修繕がーって聞くけど
高層オフィスビルは大丈夫なの？
140:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:48:25.20 ID:dNpCazY/0
戸建てのいいところは、修繕を自分のタイミングでできるところなんだよな。
141:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/31(土) 11:48:45.87 ID:+rzsM4tT0
お金をもつと必ず必ず
実用性以外の価値がほしくて
たまらなくなる。
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