1:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:13:43.85 ID:mlsrNE8K9
東京
首都圏の新築マンションの売行きが悪化している。首都圏の新築マンション契約率は、2019年10月には50％割れを記録している。ここまで売れなければ、「販売を好転させるために値段を下げるしかない」と期待している人が多いかもしれないが、実際のところ、値下がりがあっても2021年以降との見方も出ている。（山下和之）
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契約率は下がっても、物件価格の値下げはされない現状
首都圏新築マンションの契約率は50％割れ 新築マンション市場の好不調のボーダーラインは、月間契約率70％といわれる。月間契約率というのは、発売された月中に売れた物件の割合を示すもので、2000戸発売されてその月中に1500戸売れれば、1500戸÷2000戸は0.75だから、契約率75％ということになる。
新築マンションは着工から一定期間後に販売が始まる、いわゆる“青田売り”が主流。そのため、販売月に70％程度売れれば、竣工までに完売できる目安が立つため、70％が好不調のボーダーラインとされているのだ。
その契約率だが、民間調査機関の不動産経済研究所によると、図表1にあるように、首都圏では低迷が続いている。直近では2019年9月の56.8％に続いて、10月には42.6％と50％割れを記録した。これは、1990年代のバブル崩壊時の最悪期に並ぶ水準だ。
19年度上半期の平均価格は、前年同期比で4.2％上昇 新築マンションの契約率は下がっていても、物件の価格が下がる気配はない。それどころか、むしろ上がり続けている。やはり不動産経済研究所によると、2019年度上半期（2019年4月～9月）の平均価格は6006万円で、前年同期比で4.2％の上昇であり、図表2にあるように、月別の動きをみても、8月、9月は前年同月比で二桁台のアップで、10月も1.0％の上昇だった。
これほど売れなくなっている現状を打開するためには、価格を下げるしかないように思われるのだが、分譲会社などに取材すると、「下げる必要はない」「むしろ上げたいくらい」といった声が返ってくる。
なぜそうなるのか、その理由として次の4つの理由が挙げられるとするところが多い。
【理由1】新築マンションの「原価」が上がり続けている
価格を下げられない理由の第一として、分譲マンションの原価である土地仕入価格、建築費がともに上がり続けている点が挙げられる。
最近仕入れた土地は、2、3年前に比べると2割も3割も高くなっている。2019年の『公示地価』をみても、住宅地は年率1.3％、商業地は4.7％の上昇で、マンション適地の地価はもっと上がっている。
建築費も国土交通省の建築工事費デフレーターによると、鉄筋コンクリート造の建築費の指数は2017年度の107.4が、2018年度には111.2に3.5％も上がっている。
働き方改革のため、分譲会社の人件費などの負担も重くなっていて、とても価格を下げられる環境ではない。むしろ、上げたいというのが本音だ。
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【理由2】買った人の世帯年収は、10年間で30.2％も増えている
価格を下げない・下げられない第二の理由として、価格が高くなっても消費者の購買力は落ちていない、という点を挙げる不動産会社が多い。買手の年収が高まり、住宅ローン金利が下がっているため、購入可能額がアップしているという。
年収に関しては、リクルート住まいカンパニー『2018年首都圏新築マンション契約者動向調査』から、首都圏で新築マンションを買った人の世帯年収をみると、2008年には737万円だったものが、2018年には960万円に、10年間で30.2％も収入が増えている。
平均的な会社員の年収がそんな増えているはずはないのだが、実は、この間に共働き割合が39.9％から57.3％に急増した結果、世帯年収が大幅に上がっているのだ。
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【理由3】住宅ローン金利の低下も追い風になっている
加えて、住宅ローン金利の低下の影響も大きい。年収に占める年間返済額の割合を示す返済負担率を、比較的ゆとりある範囲として25％とした場合、いくらまで借りられるかとみると、2008年の世帯年収737万円で、フラット35の当時の金利2.89％だと借入可能額は4050万円。取得価格は3961万円だから、ギリギリ手が届く範囲だ。
12/22(日) 9:12配信
ダイヤモンド不動産研究所 全文はソース元で
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191222-01110227-diamondf-bus_all&p=1
元スレ
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1577045623/
2:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:15:13.13 ID:e2Ju//Po0
価格下げたら、すでに同じ物件を買った人にも補填しなきゃなんないから。
実際バブル崩壊後に問題になった。
23:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:50:18.20 ID:xQyCO7e10
>>2
不動産の投函やってたけど、
売りたいマンションを既に契約した家には、地図に印が有りまして、絶対に投函禁止でした。
売れ残りだと、電化製品や商品券の特典が有るからでそうだ。
51:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 07:36:10.34 ID:P0/fkiD+0
>>2
今じゃ売るのが厳しいとテレビやエアコン、ルンバが付いてくるよ。
ただ他言無用という誓約書書かされるけど。
75:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 09:04:11.67 ID:rFvznrto0
>>51
大型ＴＶやエアコンなんて５万前後で買えるじゃん、それでおまけのつもりなの？
せめて電動自転車ぐらいはほしいよな
4:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:19:13.26 ID:GTBoou1c0
値下げしたら次の仕入れできないだろ
6:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:20:20.44 ID:e2Ju//Po0
>>4
とかいって売れなかったら、そのうち中古扱いでさらに値引くしかなくなるけどね。
5:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:19:49.65 ID:PwvuSzd30
家を買いたいんだけど高すぎて手が出ない
日本人にも買える値段にしろ
普通の日本人が6000万とか7000万とか買えるわけねーだろ
41:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 06:19:50.63 ID:u+2iIYoA0
>>5
ところが上級は買えちゃう
んだよなあ～
9:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:24:15.72 ID:zBeJnNUy0
ブランド力と同じで値下げ商売したら転がり落ちるからな。逆に下げ始めたらマンション以外の不動産も暴落危機ってこった。
10:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:25:25.36 ID:twY+uxVd0
チラシポスティング止めれば人件費等コストも下がるのに、お断りステッカー無視してまで配るのは迷惑だしゴミ増やすだけだ
27:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:54:39.99 ID:xQyCO7e10
>>10
実は、投函の、あれを見て買う人が居るんですよ。
新築だけでなく、中古仲介の投函チラシを見て、売ったり買ったりする人も居るんですよ。
11:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:25:34.24 ID:71iqk/e10
5割とか管理費も修繕積立金もまともに回らないやつじゃん
どーするんやろね
14:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:29:17.85 ID:YamrfRvn0
タワーマンションを舞台のトレンディドラマ作るしか、無いやろ
31:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:57:28.51 ID:xQyCO7e10
>>14
フジテレビあたりで、
年収300万の若者が、東京湾岸のマンションのリビングルームで、
男女６〜８人で意味の無い会話をするドラマかな？
34:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 06:00:44.60 ID:e2Ju//Po0
>>31
それドラマだっけ？バラエティーかと思った。
ハナから台本のあるやらせって言いたいなら同意するけど。
19:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:41:02.10 ID:agM6AW8P0
50%とかいつまで売れ残りで耐えられるんだ
終わりが近そうに思えるけどな
26:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:53:13.16 ID:npwTwHJy0
>>19
銀行が担保として扱ってくれている間は良いけど、金融庁のご指導が入ったらアウト。貸しはがしの悪夢が再来
21:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 05:43:41.35 ID:TTOJJMpr0
待ってたら中国のお客様が買ってくれる
36:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/12/23(月) 06:08:40.82 ID:C2aB5oG70
自分や業界の首絞めるわ行政も指導しないわ
いよいよ終わっていますなぁ
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建前は値下げしないけど、実質大幅値下げして売る手法なんて昔からあるだろ
何だかんだ述べてるけど売れてないのは事実何だから、結局値下げするでしょ
土地の値段や建設費がいくら上がろうとも買い手がいなければ赤を出し続けるなんだから