1:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:46:48.86 ID:2Mbzm8O59
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190522-00000784-zeiricom-bus_all
かつて高騰したマンションは、なかなか買い手がつかず、苦戦が続いていることが伝えられている。
これまで何度も報じられてきた、スキーリゾートの新潟県湯沢町だけの問題ではない。
建築から時間が経ち、資産価値がガクンと落ちたマンションは、どこも厳しい状況だ。
憧れを抱いたり、資産性に着目したりして購入に踏み切るマンション。都心部にはいくつものタワーマンションが並び立ち、
豪華絢爛な設備や立地を打ち出して、人々の購入意欲をそそっている。低金利が続き、多額の住宅ローンが組みやすいことも、
背中を押す一因だ。
ただ、買った後に負担し続ける管理費や修繕積立金は決して軽いものではない。のちの大規模修繕に備えるためだが、
入居者による滞納や、相続人の所在がわからず必要な決議が取れないなどの恐れもある。このことはどれくらい意識されているだろうか。
不動産問題に詳しく、自らがマンション管理士でもある宮路幸人税理士はどう考えているか。この前編では、積立金の不足やタワマンの問題などを中心に話を聞いた。
●積立金不足→資産価値が減少→富裕層が物件から消える？
ーー管理費などの滞納は多くのマンション住民にとって身近な問題でしょうか
マンションは建物の維持管理や将来の大規模修繕に備えるため、月々の管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
築年数が古かったり、戸数が多かったりするほど滞納額が生じやすくなっているのが実態です。
国土交通省の平成30年調査によると、滞納が発生していないマンションは62.7%ということです。
逆に言えば、そのほかのマンションでは程度の差こそあれ、滞納が生じているということですから、マンション住民にとっては他人事ではないでしょう。
滞納が生じ始めると、建物の維持管理や将来の大規模修繕の際に必要な資金が不足する危険性があります。
ーー資産価値にも影響を与えそうですね
はい。マンションの資産価値は周辺開発や地価の動向にも左右されますが、その管理状態も大きな要素です。
エントランスをはじめとする共用部分が綺麗に保たれているか、照明やエレベーター等の設備が支障なく管理されているかなどが重要です。
管理費の滞納により必要な大規模修繕の資金が不足する場合は、各戸から臨時徴収することになりますが、滞納者が、追加で何百万円という
まとまった金額の支払いに応じることは残念ながら考えにくいです。
ーーそうすると、先々の資産価値の減少が現実になりそうですね
そうなります。すると、富裕層など移転可能な人たちは資産価値が減ることを嫌って、そのマンションから出ていくことになるでしょう。
こうなると、経済力が弱い人が残り、「負のスパイラル」となって、建物の管理がどんどん悪化していきます。
ーー修繕積立金の月々の支払額が増えていくようなことがあると、収入が一定の人にとっては支払いが難しくなりそうです
はい。ここは、購入する際に見落としがちな部分です。修繕積立金は、段階増額方式を採用している物件が多いのです。
これは新築の時は修繕が必要ないことや、不動産業者がマンションを売りやすくするためですが、年数がたつと修繕積立金が増加していき、
将来的には当初の2倍～5倍になるというケースもあります。とくに年金生活者にとっては支払いが厳しくなるでしょう。
●大規模修繕は「12年周期」、2回目以降に積立不足の懸念
ーータワーマンションでの大規模修繕は大きな金額が必要になりそうですね
タワマンは、外壁を修理するときなどは高さがあるため足場を組むことができません（低層階を除く）。そのためゴンドラ方式などを採用することになりますが、
期間も費用もほぼ倍かかると思ってください。
エレベ－タ－も多く設置され、その保守管理の費用や給排水設備のメンテナンス、機械式駐車場の維持管理にも多額の費用がかかります。
共用部分にたまにしか使わない豪華なジムやプ－ルやラウンジなどがある場合、この維持管理にも多額の費用が発生します。
元スレ
http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1558493208/
39:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:56:33.85 ID:JnVxJtf70
>>1
あんだけ同じ土地に人が集まれば問題住人は絶対出るからなwww
66:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 12:00:32.89 ID:Fb/BvCBM0
>>39
それな。
おれとこはワンフロア2戸合計18戸で修繕費とか高いから購入前にネットの噂であれこれ言われてたが、逆に出せる人が買う、互いに滞納を警戒しあうという点で資産価値を維持できる。
アホは目先しか見ない
3:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:48:18.60 ID:6ZZnVcNs0
ざまああああああああああ
7:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:49:11.62 ID:ZBBGvyeE0
たわむんですね
9:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:49:36.02 ID:cjRfn4qC0
田舎の俺から言わせば
あんな地上数十メートルにあるコンクリートの立方体空間に
５千万とか１億とか出して買うとか狂気だよねって思う
63:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 12:00:05.17 ID:mjGJhH9c0
>>9
これ
12:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:50:07.98 ID:5Si+oc1Y0
高値のうちに売り抜けろってこったろ
13:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:50:55.15 ID:5KHUW0BC0
上も下も両隣も中国人だし
早く出たいけど売れない
15:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:51:23.96 ID:Ubx39+rG0
タワマンで修繕積立金が月3万円もしない物件とかは、破綻が見えてる。
ちなみに5階建てくらいでも月2万円くらいは必要。
99:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 12:05:59.42 ID:zLPsdyUD0
>>15
管理組合の程度なんかでも全然違ってくるよ。都内にマンション３箇所持ってるけど１箇所特別安いところがあって何でか買うときに聞いたら
マンションの管理組合の親会社が建設から内装、設備全部やれる大きめなコングロマリットの一部だったので大型修繕費とかがめちゃ安く済むんだと言ってた。
16:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:51:40.55 ID:VrukGJYG0
タワマンの３階に住みたい
17:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:51:40.71 ID:RzA6gjqx0
豊洲は大失敗だった
18:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:51:43.15 ID:FMsN9D0p0
横浜の山手に低層のマンションあるけどああいうのに住むのが本当の金持ちなんだろうな
30:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:54:54.74 ID:du3R1QSs0
>>18
最高三階ぐらいでゆったり間取りマンションとか最高
19:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:51:53.75 ID:AfHM6brS0
高層階で大規模火災が起きたらどうすんだろ
21:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:53:10.16 ID:5mN2drbH0
>>19
何年か前にイギリスだったか、火災が起きた
40:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:56:59.65 ID:56JR2xgE0
>>21
外断熱で、断熱材が燃焼促進剤になってて怖かった
20:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:52:10.94 ID:BKBemAnN0
タワマンに住む人って5年も10年も同じ場所にとどまらないでしょ
24:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:54:04.97 ID:foxhVRmf0
地面から遠い家は落ち着かない
26:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:54:12.08 ID:O0jq4tA50
これ以前からさんざん指摘されてただろ。
タワマン住むのは単なるバカだって。
その金で絶賛地価値上がり中の、軽井沢に豪邸建てたうちの親の判断は賢明だった。
33:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:55:24.96 ID:du3R1QSs0
>>26
軽井沢値上がりしてんの
45:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:57:31.50 ID:nN4QegHZ0
>>33
中国人が買い漁ってるからね
軽井沢は年寄と中国人ばっかだよ
マジで
65:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 12:00:26.38 ID:O0jq4tA50
>>45
中国人は観光に来てるだけ
実際は子育て世帯が移住し始めてるのと金持ちが終の棲家にしてるだけ
51:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:58:06.41 ID:O0jq4tA50
>>33
アベノミクス始まってからずっと値上がりしてるよ
28:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:54:43.65 ID:XtT/EtGY0
坂が少なく
総合病院が近く
メトロの駅が二分圏内の
低層マンションが最強！
29:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:54:47.15 ID:8iKRaAmJ0
タワマン購入すると、、、
毎月10万以上積み立て払うことになり
結局賃貸のがお得なのか！
32:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:55:25.26 ID:33IfyJ0p0
タワマンの価値が下がると戸建てが値上がるのかなタワマンに住んでくれたほうがありがたい感じはする
詰め込まれてる住環境なのによくこれだけイメージアップさせたなと感心する
俺も最近までタワマン良いなと思ってた
34:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:55:37.86 ID:Rd7RjtjU0
「賃貸より、家とかマンション買えば家賃払わなくてよくなる」
「老後のために持ち家とか買った方が安心」
と言ってきた結果がこれ
47:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:57:36.22 ID:fQqbI+sY0
ぶっちゃけ大規模補修なんか出来ねえからクラックにモルタル適当に詰めて手摺にペンキ塗って終わり
52:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:58:12.59 ID:33IfyJ0p0
悪い人間が隠れやすいのはあるだろうねタワマンに住んでると言えば悪いイメージはないからね
54:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:58:13.51 ID:xlJ0jv4A0
バカじゃないだろうか？
高層ビルもマンションと一緒だし大規模修繕のノウハウも一緒だぞ？
ノウハウを持ってない建築会社はマンション建ててない管理組合の
連中が無知でも問題はない、費用は安くないがな
70:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 12:01:09.35 ID:r5dePRXc0
>>54
修繕出来もしないのに建ててるって少し前に話題になったよ
多分違いはテナントなら退去お願いしてスケルトンにして治すってことが可能だが
住まいは退去して直すって無理でしょ
83:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 12:03:23.41 ID:xlJ0jv4A0
>>70
サンシャイン60で一度でもそんな事したか？
構造は一緒だぞ
55:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:58:29.74 ID:3KhSQxit0
例えばタワマンに住んでて修繕積み立てを何十年後の改装時にまとめて払いますでいざ時期になったらトンズラしてもいいの？これから先に住まないマンションに金払う理由もないし
64:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 12:00:11.69 ID:xlJ0jv4A0
>>55
管理費と一緒で競売に掛けられるだけだぞ？
年中管理費や積立金滞納のマンションは競売に出てる
ちゃんと未納残高も出てるぞ
73:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 12:01:38.47 ID:3KhSQxit0
>>64
ひぇ。払わないと出るに出られないわけか。やっぱ地方庭付き戸建がいいや。俺みたいな高卒中小勤務でも難なく持てるし
58:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/05/22(水) 11:59:06.39 ID:RS/TVnlz0
地上うん十階とかだと足場も組めないだろうし大規模修繕どうやるんだろう？
解体に至っては技術そのものが現時点で存在しない、確立していない。面倒は全部後回し。
一戸建ても修繕費貯めとかんと痛い目みるぞ
10年で外壁やるとしたら、年間15万くらいか
買えるやつはわざわざこんなこと言わないし買ったこともないやつにタワマンのことなんてわかるわけがない。
ネット上のこういう情報は殆どが嫉妬だからくだらない。