1:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:47:32.55 ID:na5xKaX39
見下ろす先にあるロマンチックな夜景。万全のセキュリティー。ジムやパーティースペースでの交流など“憧れ”がつまったタワマンライフ。
しかし特別な物件だけに、思わぬ維持・管理費がかかることも。そんな事情に詳しい専門家がメリット、デメリットを解説する──。〈取材・文／千羽ひとみ〉
タワマンは賃貸で住みたい
「タワマンは庶民が35年ローンを組んでまで購入すべきものではありません。一部の富裕層を除き、賃貸で居住すべきものでしょう」
こう語るのは、税理士でマンション管理士の資格を持つ宮路幸人さんだ。
マンションに入居すると、エレベーターや照明設備など共用部分の費用をまかなう管理費とともに、12～15年間隔で行われる大規模修繕工事に備えての修繕積立金（以下、積立金）の支払いが発生する。
宮路さんの調査では、購入直後のタワマンの管理費は平均約2万円、積立金がおおむね1万円未満の計3万円弱。
「ところが積立金は段階増額方式を採用している場合が多く、年数がたつと当初の4～5倍になるケースがあります。
購入当初はマンションの修繕がほぼ必要ないことに加え、不動産会社が売らんがためにできるだけ安く設定して売り出すからです」（宮路さん、以下同）
マンションは年数が経過すると資産価値が下がるが、逆に修繕のための積立金などは上昇する。経年によって傷む部分が増え、そのメンテナンスが欠かせないからだ。
「そうなると、投資目的の富裕層は売却や買い替えなどの方向へ動きますし、住宅ローンを組んで購入した人たちも年金生活に入ってしまい積立金の値上げに応じるのが難しくなっていくのです」
積立金は2回目以降、不足する可能性が高い
それでも築12～15年で行われる1回目の大規模修繕はどうにかしのぐことができる。建物にもまだそれほど傷みはみられないし、居住者たちも現役世代が主流だからだ。
だが、この1回目の大規模修繕をなんとかしのげたとしても、建物を老朽化から守り、資産価値を守りたければ、2回目、3回目と、10数年ごとに大規模修繕が必要。
「2回目では、基幹設備の修繕に手をつけなければなりません。エレベーター、給排水設備、機械式駐車場などで、この修繕は1回目よりずっと大規模。2回目以降は積立金が不足する可能性が高くなるのではないでしょうか」
結果的に、憧れのタワマンが廃墟化する可能性も否定できないというのだ。
「廃墟化を避けるためには、積立金の増額か、多額の臨時徴収をお願いするしかありません。しかし値上げ時には、年金生活者から“そんなにお金がかかる工事は不要”などの反対が予想されます。
必要な大規模修繕を実施せず、資産価値が下がると、余裕がある人ほど出ていってしまう。富裕層や投資目的での購入が多いタワマンの場合、それが顕著でしょう」
世帯所得が年1400万円でも購入は相当リスキー
こうした背景のもと、資産価値が下がれば即、売却できるような富裕層以外の人たちは、タワマンは賃貸がベターであると宮路さんは主張する。
「富裕層を除くタワマン購入者の多くは世帯所得が年1400万円超のパワーカップルといわれる人たち。
カップルで働いていますから、購入時の世帯所得こそ平均よりかなり豊かですが、多くが多額のローンを組んでの購入です。
産休、育休で収入が下がる可能性や、決して安くはない管理費などの支払いを考えると、タワマンの資産価値が低下した場合、長期ローンを組んでの購入は相当リスキーではないでしょうか」
確かに賃貸であれば、転居はずっと簡単だ。都心のど真ん中に住む利便性や、時代の最先端をいく場所に住む満足感、プールやジムなど充実した設備目的でタワマン居住を望むなら、賃貸での入居は確かに一考すべき。
マンションの資産価値についても、こんなことを──。
「昔のように住宅不足で地価が右肩上がりの時代なら、利便性のいいマンションは資産価値がありました。
しかし、少子高齢化が進み、空き家の増加が問題になるこの時代、ビンテージマンションと呼ばれる一部の物件こそ資産価値は高いですが、それ以外はいかがなものでしょうか」
タワマンは購入してはいけないものなのか。
続きソース
https://news.livedoor.com/article/detail/16999233/
元スレ http://asahi.5ch.net/test/read.cgi/newsplus/1567082852/
3:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:48:40.97 ID:cQArhL6L0
＞ビンテージマンション
物は言いようだなｗ
5:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:49:40.93 ID:s/NQcIx80
タワマン2階に住もう
6:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:50:05.47 ID:GL0bGSUF0
一軒家でも修繕費はなんだかんだでかかるんやで？
14:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:52:44.07 ID:Joy2qEXg0
>>6
懐事情に合わせて先延ばしできたり、自分で修理できたりする。
20:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:54:14.15 ID:FpTC2KEg0
>>6
修繕費管理費合わせて5倍になったとした月15万を強制的に払わなきゃいけなくなるのと
修繕したいときにできて節約も貯金も放置も自分の意思で出来る生活スタイルどっちがいいかっていったら
ねえ
24:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:55:25.40 ID:iB15WFuk0
>>6
戸建の修繕は自分達で決められるからなあ。
うちは白蟻駆除とか保険は期間決めてやってるけど、
修繕はわりと適当。フェンス穴空いてるしw
97:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:09:08.11 ID:oqwxfwlX0
>>6
集合住宅は金出す出さないで揉めたりすることあるぞ
戸建てなら自分の意思一つですむ
176:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:24:28.03 ID:GeZwLBMl0
>>6
一軒家の10年改修なら20～50万程度
台風直後にうちにやらせてもらえば殆どの場合で0円で出来ます
タワマンに限らずマンション等の集合住宅だと、部分補修でしか保険は効かないし
自分のトコに関係が無くても、修繕が必要な場合もある
222:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:31:35.97 ID:Mnwe1FGC0
>>176
屋根と外壁やってその金額？
241:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:35:15.51 ID:PlzljMvi0
>>222
外壁は20年もつし屋根はもっと持つやろ
10年で補修ってやる項目少ないんじゃ
ほぼ足場代とか
7:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:50:14.18 ID:LG9xZphS0
停電の場合は一階が最強
72:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:05:25.37 ID:+mJ6iVHC0
>>7
あのぅ〜 貧乏人は知らないと思うけど
タワマンは停電になってもすぐ自家発電に切り替わるんやでw
他にも震災害時のために飲料水や食料が備蓄されてるんやでw
95:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:08:46.86 ID:F7wSh6Do0
>>72
そんなもん故障するに決まっている
123:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:14:04.90 ID:qTJGX6sF0
>>95
ディーゼルは頑丈だし、洪水津波でない限り故障せんのとちゃう？
昔ながらのディーゼルトラックは100万キロ走れると言われとるし。
コモンレール式は別やろけど。
384:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 23:08:39.36 ID:XH+RTnXO0
>>123
コモンレールって元々は自動車業界で開発先行したんだっけ
今は舶用エンジンにも使われているが
陸はノックス既成がないから需要ないかな
174:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:23:56.59 ID:5DP8wP8G0
>>95
保守点検さえしっかりやってれば問題ないだろ。
やってなかったら運任せだがw
8:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:50:25.00 ID:1+DU3RE/0
どんどん貧乏人だらけになっていって修繕費もかさんでいくわけだろ
怖すぎるわ
390:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 23:10:07.96 ID:lziczk5g0
>>8
中国人比率が高いマンションは、管理費など払ってくれるのかな？
間違えていたら、指摘して。
9:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:51:53.93 ID:NqHWrB4K0
一戸建てだと最後は一応土地が残るけど、マンションて最後はどうなっちゃうの？
25:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:55:38.48 ID:qF/ebath0
>>9
思い出だけではつらすぎる
418:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 23:17:53.91 ID:rOG3NG9l0
>>9
都心だと、
土地の分割所有権額＞部屋代
10:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:52:22.60 ID:QmjjHkA10
タワーマンションも今はいいが住民が高齢化になった
ころは、高い修繕費と責任の分散でまともな住人はいなく
なり、バブルのころのスキー場のマンションのようになって
世捨て人がすみつく旧香港の九龍城のようになる。
11:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:52:25.86 ID:hQmR4f7o0
タワマンは絶対住みたくないわ
13:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:52:39.17 ID:nNUdooG50
もう今さら
すでに周知の事実
認めたくない買っちゃったけど、出て行くこともできない層が、気がつかないふりしてるだけ
15:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:53:34.41 ID:ftfaWeO00
洪水にはめっぽう強い
地震と火災にはめっぽう弱い
73:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:05:46.20 ID:23I+9eq30
>>15
どうして？
火災保険は戸建てより数段安いよ？
21:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:54:15.78 ID:APjnpBt50
駅から傘無しで帰れるマンションというものには憧れるわ。
特に今の季節は。
233:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:34:34.02 ID:V/CbY57C0
>>21
東京メトロ東池袋駅直結のブリリアか
280:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:42:12.68 ID:58YpHNRE0
>>233
そんな辺鄙なとこしか出てこないのか、、
302:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:48:56.17 ID:V/CbY57C0
>>280
意外とないもんなのよ
27:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:55:56.39 ID:gC+FaJS00
地下マン造れよ
79:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 22:06:11.65 ID:HPJWXdkD0
>>27
月に移住するなら地下マンションになるだろうなw
28:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:56:00.21 ID:xMsvzx4m0
エレベーター待つのが無理
18:名無しさん＠２ろぐちゃんねる : 2019/08/29(木) 21:53:43.09 ID:O/lyL1jz0
新築一戸建ては大手なら今は30年保証が当たり前で巨大な自然災害に当たらない限りは金はかからん。まぁ業者とメーカーだけは値段じゃなくてしっかり選んだほうがいいけどな。新築詐欺住宅もたくさんあるし。
あんなもん金が有り余ってる奴が税金対策で買う用だろw
ローン組んで頑張って住む所じゃない